第一种运营模式，是我们逐渐认同“只租不卖”，通常在物业建成后形成独立的产权，通常邀请投资合作，以租金为主要收入来源。目的是甚麽?产权形成后，财产通过商业运营包装进入资本市场，获得良好的融资。一般来说，这个金融市场有多重融资，第一次通常是银行;的抵押贷款融资，第二次经济评估会议是关于基金会、信用证明等的融资。该值将在连续打包后缩短。这是第一种模式，华尔街十大金融巨头 还有人记得吗。

第二种运营模式，是“卖”，这是商业地产最原始的模式。随着商业地产的逐渐普及，单纯的销售已经不能适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率和开发风险高、投资回收期长”的特点，能够全额购买商业地产的投资者非常少;即使他们买得起，理性的投资者也不愿意在投资回收期如此长的项目上投入大量的资金。这使得开发商在开发商业地产时不可避免地面临两难的境地。一个难点是，开发的商业地产用于整体销售时，很难找到买家，资金的开发无法回笼;第二个困难是，当你经营自己的企业时，由于投资回收期长，你必须承受巨大的资金压力，而且你不能尽快收回资金来投资开发其他项目，这影响了整体运营。为了解决自身的困难，开发商不得不在开发和运营模式上寻找创新的途径。所以大部分高档写字楼进入市场的方式都是只租不卖或者租卖并举。

第三种运营模式，叫做“租售结合”，通常是投资者和开发商在其中;租出一些房产。另一方面，有两种出售方式，一种是在底层出售，最典型的是万达，大连，离开一楼，在二楼和三楼卖给沃尔玛。事实上，万达，大连尝到了很多甜头。那个楼层的售价一般是市场价的二到三倍，最高的是19.1万平米。沃尔玛的主要商店发挥了非常重要的作用。我相信是这个角色的“拖累”，这个“拖累”其实是好的。为了提升沃尔玛，的价值，它是主力店，或者说长期回报起着决定性的作用。为什么租售结合?大部分是迫于资金，的压力，一部分卖出后套现，一部分出租，这是住宅地产开发模式和商业地产开发模式的一个比较。

对于商业地产的运营模式的大型商业地产，其运营多采用开发商整体开发，主要以租金作为投资回报的形式;商业地产项目可以打包上市，形成商业地产金融;对于小型商业地产，大部分项目仍然采用租金回收的方式。然而，在国内许多商业地产项目中，住宅楼和写字楼的底层以及商业街和商品市的各种市场都采用商铺出售、分散经营的模式。这种模式在后期的运营管理上存在很大的问题，大家在投资的时候需要谨慎。

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